Vous avez trouvé une propriété qui vous plaît, mais une question demeure : votre revenu sera-t-il suffisant? Savoir comment calculer le revenu hypothécaire requis permet d’établir un budget réaliste avant une promesse d’achat et d’éviter de visiter des propriétés hors de portée. Au Québec, le calcul ne repose pas uniquement sur votre salaire annuel. Le prêteur examine vos paiements projetés, vos dettes, votre mise de fonds, votre dossier de crédit et la stabilité de vos revenus.
Le principe : les ratios d’endettement
Les prêteurs utilisent principalement deux ratios pour déterminer la capacité d’emprunt : l’amortissement brut de la dette, souvent appelé ABD ou GDS, et l’amortissement total de la dette, connu sous le nom d’ATD ou TDS. Ces ratios comparent vos obligations mensuelles à votre revenu brut mensuel.
Le ratio ABD évalue les coûts associés à la propriété. Il comprend le paiement hypothécaire calculé au taux de qualification, les taxes municipales et scolaires, les frais de chauffage, ainsi que 50 % des frais de copropriété lorsque vous achetez un condo. En règle générale, ce ratio doit se situer autour de 39 % ou moins de votre revenu brut mensuel.
Le ratio ATD ajoute vos autres dettes au calcul : prêt automobile, cartes et marges de crédit, prêt étudiant, pension alimentaire ou tout autre paiement mensuel récurrent. Il se situe habituellement autour de 44 % ou moins. Ces limites ne sont pas absolues. Un excellent dossier de crédit, une mise de fonds plus élevée ou des liquidités importantes peuvent parfois améliorer la flexibilité du dossier. À l’inverse, un crédit fragilisé ou un revenu variable peut amener le prêteur à être plus prudent.
Comment calculer le revenu hypothécaire requis
Pour avoir une première estimation, commencez par additionner toutes vos charges mensuelles liées au futur achat. Divisez ensuite ce total par le ratio maximal que le prêteur est susceptible d’accepter. Si vous utilisez 39 %, le résultat correspond au revenu brut mensuel approximatif nécessaire pour respecter le ratio ABD.
La formule est simple :
Revenu brut mensuel requis = coûts mensuels de logement ÷ 39 %
Prenons un exemple. Vous prévoyez un paiement hypothécaire de 2 100 $ par mois. Les taxes totalisent 350 $ par mois, le chauffage est estimé à 120 $ et vous achetez une copropriété avec 300 $ de frais mensuels. Le prêteur retiendra 150 $ pour les frais de condo.
Vos coûts de logement sont donc de 2 720 $ par mois : 2 100 $ + 350 $ + 120 $ + 150 $. En divisant 2 720 $ par 0,39, vous obtenez environ 6 975 $ de revenu brut mensuel, soit près de 83 700 $ par année. C’est une estimation de départ, avant de tenir compte de vos dettes personnelles.
Si vous avez un paiement automobile de 550 $ par mois et une marge de crédit avec un paiement requis de 150 $, le ratio ATD devient déterminant. Vos obligations mensuelles totalisent alors 3 420 $. Divisé par 44 %, cela donne environ 7 773 $ de revenu brut mensuel, ou 93 276 $ par année. Dans cet exemple, ce sont les dettes existantes qui font augmenter le revenu requis.
Le paiement retenu n’est pas toujours votre paiement réel
C’est un point souvent surprenant. Même si votre taux contractuel est inférieur, la plupart des dossiers assurés ou soumis aux règles fédérales doivent être évalués selon le taux de qualification. Le prêteur utilise généralement le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux de référence applicable.
Cela signifie que votre paiement réel, une fois l’hypothèque accordée, peut être de 2 100 $, mais que le paiement utilisé pour qualifier votre dossier sera plus élevé. Ce mécanisme vise à vérifier que vous conserveriez une capacité de paiement si les taux augmentaient au renouvellement. Pour calculer le revenu hypothécaire requis avec justesse, il faut donc travailler avec le paiement de qualification, et non seulement avec le paiement affiché dans une simulation de taux.
Les revenus que le prêteur peut considérer
Un emploi salarié avec un revenu stable est généralement le cas le plus simple. Le prêteur examinera vos talons de paie récents, votre lettre d’emploi et parfois vos avis de cotisation. Si votre horaire est régulier et que vous êtes en poste depuis plusieurs mois, votre revenu brut annuel constitue souvent une bonne base de calcul.
Les heures supplémentaires, commissions, bonis et revenus de travail autonome peuvent aussi être admissibles, mais leur traitement dépend de l’historique. Le prêteur veut voir qu’ils sont récurrents. Il peut utiliser une moyenne des deux dernières années, particulièrement pour les revenus variables. Une hausse récente est encourageante, mais elle ne remplace pas toujours un historique démontré.
Pour un travailleur autonome, ce qui compte n’est pas uniquement le chiffre d’affaires de l’entreprise. Les déclarations de revenus, les états financiers et les dépenses déduites influencent le revenu reconnu. Un entrepreneur peut générer de bons revenus, mais afficher un revenu imposable plus faible après déductions. Il existe des solutions adaptées à cette réalité, mais elles demandent une analyse attentive du dossier.
Les revenus de location sont également traités selon des méthodes précises. Certains prêteurs retiennent une partie du loyer, tandis que d’autres appliquent une approche de compensation des revenus et dépenses. Dans le cas d’un duplex, d’un triplex ou d’un immeuble locatif, le revenu personnel requis peut donc varier considérablement d’une institution à l’autre.
La mise de fonds réduit-elle le revenu nécessaire?
Oui, dans plusieurs cas. Une mise de fonds plus élevée diminue le montant de l’hypothèque et, par conséquent, le paiement mensuel pris en compte dans les ratios. Elle peut aussi éviter ou réduire la prime d’assurance prêt hypothécaire lorsque le prix d’achat et la mise de fonds le permettent.
Toutefois, il ne faut pas verser toutes ses économies dans la mise de fonds sans conserver un coussin financier. L’achat d’une propriété entraîne des frais de notaire, une taxe de bienvenue, des frais de déménagement, des ajustements de taxes et parfois des travaux imprévus. Un dossier solide est un dossier qui respecte les ratios tout en laissant de la marge dans le budget réel.
Les détails qui peuvent changer votre capacité d’emprunt
Deux personnes ayant le même salaire peuvent obtenir des résultats très différents. Un solde élevé sur des cartes de crédit, même si les paiements sont effectués à temps, peut réduire la capacité d’emprunt. Les prêteurs calculent souvent un paiement minimal théorique sur les marges et cartes, plutôt que de se fier seulement au montant que vous choisissez de payer chaque mois.
La cote de crédit compte aussi. Une bonne cote peut donner accès à de meilleures conditions et à davantage d’options de prêteurs. La stabilité d’emploi, l’ancienneté dans votre domaine, le type de propriété et le montant des taxes ont également un effet sur l’analyse.
Enfin, une préautorisation ne remplace pas une analyse complète de la propriété. Une maison avec des taxes élevées, des frais de copropriété importants ou un chauffage coûteux peut exiger un revenu supérieur à celui prévu au départ. Il faut toujours recalculer les ratios à partir des chiffres réels de la propriété ciblée.
Préparer un calcul fiable avant de faire une offre
Une estimation en ligne est utile pour amorcer votre réflexion, mais elle ne tient pas toujours compte de toutes vos particularités. Avant de vous engager, rassemblez vos preuves de revenus, vos informations sur les dettes, le montant disponible pour la mise de fonds et, si possible, les documents de la propriété envisagée.
Un courtier hypothécaire peut ensuite comparer la façon dont différents prêteurs analysent votre revenu, particulièrement si vous êtes travailleur autonome, rémunéré à commission, investisseur immobilier ou si votre dossier comporte une dette à consolider. Chez Alex Jean-Louis – Votre Courtier Hypothécaire, l’objectif est de vous donner une lecture claire de votre capacité réelle, pas seulement un montant théorique qui risque de créer de la déception plus tard.
Le bon chiffre n’est pas simplement celui qui vous permet d’être approuvé. C’est celui qui vous laisse acheter avec confiance, assumer les dépenses de votre propriété et garder de l’air dans votre budget lorsque la vie apporte son lot d’imprévus.