Le prix affiché d’une maison n’est que le point de départ. Pour un premier achat au Québec, la mise de fonds premier acheteur influence non seulement le montant à économiser, mais aussi l’assurance prêt hypothécaire, vos paiements mensuels et la solidité de votre dossier auprès d’un prêteur. Une bonne préparation permet d’éviter de trouver la propriété idéale, puis de réaliser que les liquidités disponibles ne suffisent pas.
La bonne nouvelle est qu’il n’est pas toujours nécessaire d’avoir 20 % du prix d’achat. La moins bonne : la mise de fonds minimale n’est pas le seul montant à prévoir. Il faut aussi conserver une marge pour les frais de clôture, le déménagement et les imprévus des premiers mois.
Quelle mise de fonds faut-il pour un premier achat?
Pour une propriété occupée par son propriétaire, la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat. Sur les premiers 500 000 $, il faut généralement verser au moins 5 %. Pour la portion du prix située entre 500 000 $ et 1 500 000 $, le minimum passe à 10 %. Une propriété de 1 500 000 $ ou plus exige habituellement une mise de fonds d’au moins 20 %.
Prenons deux exemples simples. Pour une copropriété à 400 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 000 $. Pour une maison à 650 000 $, elle est de 40 000 $ : 5 % des premiers 500 000 $, soit 25 000 $, puis 10 % des 150 000 $ restants, soit 15 000 $.
Mettre seulement le minimum peut être une stratégie tout à fait valable, surtout si cela vous permet de devenir propriétaire sans vider toute votre épargne. Toutefois, un prêt avec moins de 20 % de mise de fonds doit généralement être assuré contre le défaut de paiement. La prime d’assurance s’ajoute alors au prêt hypothécaire. Elle augmente le solde financé, même si elle permet souvent d’accéder à des taux très concurrentiels.
À l’inverse, une mise de fonds de 20 % ou plus évite normalement cette prime. Vos versements et les intérêts payés au fil du temps peuvent être moins élevés. Mais il faut regarder l’ensemble de votre situation : attendre plusieurs années pour atteindre 20 % n’est pas automatiquement la meilleure décision si les prix, les taux ou vos besoins familiaux évoluent entre-temps.
Mise de fonds premier acheteur : les sources acceptées
L’argent ne doit pas forcément provenir d’un seul compte d’épargne. Les prêteurs veulent toutefois voir une provenance claire, stable et bien documentée. Dans la majorité des dossiers, les relevés bancaires des dernières semaines ou des derniers mois seront demandés.
Vos économies personnelles constituent la source la plus simple. Un CELI peut aussi servir à accumuler une mise de fonds, puisque les retraits ne sont généralement pas imposables. Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, ou CELIAPP, est particulièrement intéressant pour les acheteurs admissibles : les cotisations peuvent offrir une déduction fiscale, et les retraits admissibles destinés à l’achat d’une première propriété sont libres d’impôt.
Le Régime d’accession à la propriété permet également de retirer des sommes de vos REER pour acheter ou construire une première habitation admissible. La limite de retrait est de 60 000 $ par personne. Pour un couple admissible, cette option peut donc représenter une aide importante. Il faut cependant prévoir son remboursement selon les règles applicables : ce n’est pas un retrait sans conséquence à long terme pour votre retraite.
Un don familial est aussi souvent accepté. Il doit généralement venir d’un membre de la famille immédiate et être confirmé par une lettre de don. Le prêteur voudra vérifier qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt caché qui alourdirait vos obligations mensuelles.
Une somme reçue récemment d’une vente, d’un bonus, d’un héritage ou d’un placement peut être utilisable, à condition de pouvoir en démontrer la source. C’est pourquoi il vaut mieux éviter les dépôts importants en espèces ou les virements difficiles à expliquer juste avant une demande hypothécaire. Une trace claire accélère l’analyse du dossier.
Ne consacrez pas toutes vos liquidités à l’achat
La mise de fonds est versée chez le notaire lors de la transaction, mais elle ne couvre pas tous les coûts de devenir propriétaire. Plusieurs premiers acheteurs sous-estiment cette partie du budget, surtout lorsqu’ils ont réussi à réunir le minimum exigé.
Au Québec, il faut notamment prévoir les honoraires du notaire, l’inspection préachat, les ajustements de taxes municipales et scolaires ainsi que les frais liés au déménagement. Dans plusieurs municipalités, incluant Laval et Montréal, les droits de mutation immobilière – souvent appelés taxe de bienvenue – peuvent représenter une dépense importante peu après l’acquisition.
Une copropriété peut aussi entraîner des frais de déménagement, des cotisations au fonds de prévoyance ou des travaux à venir. Pour une maison, ce sera peut-être une réparation urgente, un appareil à remplacer ou l’aménagement d’une pièce devenue nécessaire. Garder une réserve après la signature apporte une tranquillité d’esprit bien réelle.
Une règle pratique consiste à distinguer trois enveloppes : la mise de fonds, les frais de clôture et un coussin d’urgence. Le montant idéal varie selon votre situation, mais l’objectif est simple : ne pas commencer votre première année de propriété avec un compte bancaire à zéro.
Comment bâtir votre mise de fonds sans fragiliser votre dossier
Épargner pour acheter demande souvent des compromis, mais certains choix ont un impact plus grand que d’autres. Avant de viser un montant précis, il est utile de connaître votre capacité d’emprunt approximative. Cela évite d’économiser 30 000 $ en pensant magasiner à 650 000 $, alors que vos revenus, vos dettes ou vos paiements actuels vous orientent plutôt vers un budget différent.
Les prêteurs examinent notamment vos revenus, la stabilité de votre emploi, votre dossier de crédit et votre niveau d’endettement. Une mise de fonds élevée aide, mais elle ne compense pas toujours un ratio d’endettement trop serré ou des retards de paiement au dossier de crédit.
Si vous avez des soldes de cartes de crédit ou un prêt personnel coûteux, rembourser une partie de ces dettes peut parfois améliorer votre dossier davantage que de placer chaque dollar supplémentaire dans la mise de fonds. Il faut comparer les deux effets : réduire vos paiements mensuels peut augmenter votre capacité d’emprunt, alors qu’une mise de fonds plus élevée réduit le montant à financer.
Évitez également de contracter un nouveau financement avant ou pendant l’achat, par exemple pour une voiture ou des meubles. Même un achat qui semble raisonnable peut modifier vos ratios et forcer le prêteur à réévaluer l’approbation. Attendez que la transaction soit finalisée avant de changer votre profil de crédit.
Faut-il viser 5 %, 10 % ou 20 %?
Il n’existe pas un pourcentage parfait pour tous les premiers acheteurs. Avec 5 %, vous achetez plus tôt, mais vous financez davantage et devez généralement composer avec une prime d’assurance. Avec 10 % ou 15 %, vous réduisez cette prime et conservez possiblement assez de liquidités pour les frais et les urgences. Avec 20 %, vous évitez habituellement l’assurance prêt hypothécaire, mais le délai pour atteindre ce seuil peut repousser votre projet.
Le bon choix dépend de votre horizon d’achat, de la stabilité de vos revenus, de votre tolérance à un paiement plus élevé et de l’état de la propriété envisagée. Une maison nécessitant des rénovations importantes demande une réserve plus généreuse qu’un condo récent bien géré.
Un courtier hypothécaire peut comparer différents scénarios avec vous : achat immédiat avec une mise de fonds minimale, achat avec 10 % dans quelques mois, ou attente pour atteindre 20 %. Chez Alex Jean-Louis – Votre Courtier Hypothécaire, l’objectif est de regarder les chiffres sans pression et de présenter une solution qui respecte votre réalité, y compris lorsque le dossier demande plus d’attention.
Avant de faire une promesse d’achat
Avant de visiter intensivement, rassemblez vos preuves de revenus, vos relevés d’épargne, les documents liés à un don ou à vos REER, ainsi qu’un portrait clair de vos dettes. Une préqualification ou une préapprobation ne remplace pas l’analyse finale de la propriété, mais elle vous donne un budget réaliste et vous aide à agir avec confiance lorsqu’une occasion se présente.
La première mise de fonds n’a pas besoin d’être parfaite pour être suffisante. Elle doit surtout être documentée, adaptée à votre budget et accompagnée d’un plan qui vous laisse respirer après la remise des clés.